香港幾百萬樓僅用三十年就到期

不應只向市民派定心丸，反而要講道理

　　發展局局長陳茂波上月底接受本地英文報章訪問時，就2047年地契到期問題表示「有信心香港會有聰明的應對方法，港人無需憂慮，政府將以1997年回歸時的經驗作為參考。」不過姚教授反駁，當局不應只向市民派定心丸，反而「要講道理」。

　　《中英聯合聲明》生效後至1997年期間，按照附件三的規定，在1997年6月30日前期滿的契約可獲續期至2047年，承租人不用補地價，但需每年繳納相當於土地應課差餉租值3%的祖金。

　　「2047年香港有一半的地契到期，邊個話一定會自動續租?」姚氏認為，政府並無就有關問題清晰地向市民交代。

二戰後地契到期100%補地價，政府將來取態視乎庫房

　　姚松炎舉出歷史實例，1841年英國佔領香港後開始批出租賃期(leasehold)的土地，最初的999年期後來被英國政府叫停，改為批出99及75等年期。二戰結束後，英國人重新管治香港，出現大規模地契到期。

　　「道理很簡單，當政府窮，土地就是重要的收入來源。」

　　當時戰後政府一窮二白，稅收近乎零，窮人大幅增長，因此政府急需資源。「土地到期要補回地價，其實合情合法合理，當時是100%補地價，與買一幅新的土地無異。」姚教授相信，僅少數人有鑽研這段歷史。

　　不過，由於引起很多地主反對，後來英國政府從善如流，允許100%補地價分十年期償還，並需支付利息。「因此，香港歷史上並非凡地契到期就必然是自動續租50年。」姚氏認為，當政府有錢，為了減少民怨和反抗，地契到期或會便宜「益」市民。

　　「所以有理由相信，政府的取態視乎接近2047年香港庫房的財政狀況。」然而，即使土地獲再續期不用補地價，是否依舊維持3%地租，抑或變成6%呢?「地租有機會可以是1000%?變相補足地價。」姚教授質疑政府並沒有就此明確表態。

地契問題未解決市民不敢買樓，半個香港的物業買賣或會停頓

　　事實上，薄扶林花園的75年舊地契原於2006年6月到期，「當年問題擾攘多時，法團擁千幾萬卻需宣布破產，最終雖獲續租50年，但期間引起買賣兩難，無人敢買屋苑的單位。」而九倉(00004)則在2012年與政府達成協議，補地價79億元續租海運大廈土地21年。

　　因此姚氏認為，政府應盡早討論地契到期事宜，並制訂出清晰的政策，否則將使香港物業市場出現不必要的人為影響。

其實開始有人猶豫現時應否買樓?

　　「未來半個香港的物業買賣或會停頓，需求不適當地被推往界限街以南，某些物業價格將被扯高。」

　　假如到十年後(2027年)問題仍未有定案，他估計界限街以北的物業或會沒有人敢買，因為土地只有20年年期。

　　「其實開始有人猶豫現時應否買樓，幾百萬的物業用30年就無?」辛苦上車買個安樂窩，但政府有法理權力在土地到期後收回，將導致市民不敢買樓。

明年觸動銀行神經，將逼使傾地契問題否則按揭萎縮

　　金管局規定，銀行提供的按揭貸款年期最多為30年，而2047年本港將有數以十萬份的土地契約到期，引起市場憂慮明年(2017年)本地銀行會否再批出30年年期的樓按?

　　中大地理與資源管理學系副教授姚松炎接受本通訊社訪問時表示，銀行界會逼政府啟動討論，商討將來大批地契到期的問題。
　

　　姚氏指出，「作為銀行，批出最長還款期貸款需要評估風險，包括業主會否失業、何時退休等，以及最重要的因素:那幅地是否仍屬於你?」

　　如果30年樓按期間土地權不再，市民被逼遷，貸款者可能不會再繼續供款，該筆貸款隨即變成壞帳，屆時銀行有機會出現大規模壞帳。

97回歸大限前，銀行因業務促成啟動中英談判

　　回想當年受1997年主權移交的不確定因素影響，70年代末銀行開始不敢把按揭還款期由15年延長，促使政府立刻啟動中英談判。

　　「當年談判的起因就是地契條款。今日，2047年減30年就是2017年，所以明年便會觸動銀行的神經:究竟30年的按揭批唔批好?」

　　他指出，2012年有銀行批出跨越2047年的40年按揭還款期，惟遭金管局叫停，並為樓按年期設立30年的上限至今，姚氏直言「金管局仲驚過銀行」。

倘六年內不做任何政策決定，按揭市場料萎縮樓市受累

　　不過，現時香港最普遍的按揭貸款年期一般為25年，因此即使明年開始叫停30年的樓按，對樓市的影響料仍未見顯著。

　　姚氏預期，「如果到2022年仍未達至任何清晰的結論，便會觸動銀行叫停25年期的按揭貸款，屆時便會直接影響樓市。」

　　「本港樓價高企，一旦縮短還款期，每月供款便遠遠超出普通市民的可負擔能力，市場交投會停頓。」因此到2020年左右，他認為銀行一定會促政府討論地契到期的應對方案，「倘不做任何的政策決定，按揭市場將全面萎縮。」

　　如果因為政治因素導致銀行出現大規模壞帳，將會引發信心問題並出現擠提的情況，銀行會斷流及倒閉。他認為，銀行是一種信任，因此銀行體系非常脆弱；惟現時國際金融市場依靠銀行體系建立，影響重大。

恆生:貸款年期視乎客戶還款能力等因數而定，並會不時檢討

　　根據《中英聯合聲明》，1997年6月30日以後滿期而沒有續期權利的土地契約，按照特區有關的土地法律及政策處理。1997年7月15日，行政會議就特區政府土地契約事宜通過了一系列的規定，把以後新批土地契約年期定為50年；因此，近年發展商所投得的地皮契約年期已跨越2047年。

　　「香港政府近年雖批出超越2047年的土地，但所造的按揭都不跨越2047年，所以銀行界暫並不擔心。」姚教授預期，按揭問題將先行爆發。

　　經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓建議，市民如果擔心2047年地契危機，可以選擇自行調節按揭年期，稍微調低至28或29年，相信此舉對利息支出的影響不大。

　　劉圓圓接受《經濟通通訊社》的電話訪問時指出，目前銀行反而會較為考慮物業樓齡及業主年齡等因素，經審核後銀行亦未必會批出30年的按揭，而且發展局局長陳茂波向市民派定心丸，料地契可以再延長多50年。因此，她認為短期內銀行承造按揭時，對地契到期不會過於憂慮。

　　關於明年會否批出30年期的樓按，本港按揭四大行之一的恆生銀行(00011)回覆本通訊社查詢時沒有正面回應，僅稱「恆生提供長達30年住宅樓宇按揭予客戶，會視乎物業質素和用途、借款人年齡及客戶還款能力等因數而定，並會不時檢討。」